Een appartement verhuren: Voor- en nadelen

Een appartement verhuren: Voor- en nadelen

Hebt u gespaard? Zoekt u een manier om meer rendement te maken op uw spaargeld? Of bent u op op zoek naar passief inkomen? 

Waar vind ik een investering met hoog rendement? Meer en meer mensen zoeken naar andere manieren om meer en hoger resultaat te bereiken met hun (spaar)geld. Sparen op de bank levert niets op, beleggen op de beurs is risicovol en afwachten is ook geen optie… Welke investering levert meer resultaat op? Een aantal mensen kiest voor beleggen in een woning – om te verhuren. En dat lijkt helemaal niet zo’n raar idee. Is een appartement verhuren ook wat voor u?

Woning verhuren? Pas op!

Hoog risico! Iemand die voor het eerst een appartement wil gaan verhuren, ontvangt dikwijls allerlei redenen van anderen waarom het verhuren van een huis een enorm belachelijk plan is. Enig veelgehoorde risico’s van het verhuren van een huis die genoemd worden zijn onder andere:

  • De huurder beheert een wietplantage op zolder.
  • De huurder valt u midden in de nacht lastig met problemen.
  • De huurder zal u failliet laten gaan.
  • De huurder laat uw woning smerig achter.
  • etc, etc, etc…

Deze generalisaties zijn slechts deels gebaseerd op feiten. Beleggen in een huis is niet zonder risico’s. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk om huurders te beheren. Deze verhuurders voelen zich vaak uitgeput omdat ze nooit hebben geleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder moeten zijn. Het verhuren groeit ze boven de pet. 

Wie het goed aanpakt, kan een mooi rendement behalen met verhuur van een appartement. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden juist een oplossingvraagstukken. Slimme verhuurders doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan een verhuurmakelaar. Zij besteden een deel van de werkzaamheden van verhuur uit. Wel de lusten, niet de lasten.

 

Om rekening mee te houden

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de beginnende verhuurder hoort men in beginsel dikwijls dezelfde soort vraagstukken. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te beantwoorden voordat hij/zij een huis kan gaan verhuren. Typische vraagstukken van verhuurders zijn:

  • Hoe screen ik een (potentiële) huurder?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Zijn mijn huurinkomsten belasting vrij?
  • Moet ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
  • Welke verzekeringen moet ik regelen?
  • Hoe voorkom ik verkeerde huurders?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun appartement voor de eerste keer zullen verhuren, lijkt het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Wat doet de verhuurmakelaar?

Verhuurders besteden vaak enige taken uit aan de makelaar. Een verhuurmakelaar kent in de regel 2 hoofdactiviteiten: het zoeken naar betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een woning en de huurders. Dit betekent dat de verhuurmakelaar enkele van de volgende activiteiten heeft:

  • Het controleren van een kandidaathuurder, met onder andere controle op kredietwaardigheiden aangeleverde legitimatiebewijs.
  • Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
  • Het maken van een presentatie van de woning (zoals beschrijvingen, fotos, etc.), gericht op de doelgroep.
  • Advies over aanpassingen of presentatietips voor optimale verhuurbaarheid van het huis.
  • Onderhandeling met de potentiele huurder.
  • Incasseren van borg.
  • Reacties van potentiele huurders inventariseren en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Sleuteloverdracht aan de huurder.

De verhuurmakelaar beschikt over (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een marktconforme huurprijs? Met accurate contracten worden risico’s van verhuur verkleind. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de valkuilen van de verhuur van een appartement. En kan helpen valkuilen te omzeilen.

 

Verhuurmakelaar is er voor de verhuurder of voor de huurder

Een goede verhuurmakelaar is er voor u. Ondanks dat het verboden is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun activiteiten geven aan zowel de verhuurder, die een woning aanbiedt, als bij de huurder. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou mogen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Hoeveel gaat het opleveren?

Een huis verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide betreft de winst. Om te bepalen of het een goede investering is, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen behalen. U kunt de winst uit verhuur bijvoorbeeld vergelijken met het rendement wat u zou bereiken wanneer u het pand zou aanbieden en deze som geld op de bank zou zetten. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die in de meeste gevallen vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het huis een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type huis, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. In de meeste gevallen is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er bestaan diverse rekentools waarmee u eenvoudig uw resultaat van verhuur kunt bepalen. Een uitgebreide Excel is bijvoorbeeld te downloaden op: een appartement verhuren.

Verhuur aan expatriates

Sommige verhuurders richten zich met name op verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. In de meeste gevallen gelden expats als ideale huurders, aangezien zij dikwijls werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en in de meeste gevallen voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming meestal in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken dikwijls snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in bepaalde opzichten anders. Expats hebben vaak hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van wegen en bereikbaarheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expatriates uit een ander land komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expats in de regel plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatievormen zullen in het Engels moeten plaatsvinden. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe onzorgvuldige huurders ontwijken?

Een van de grootste rampscenario’s voor verhuurders is dat zij beroerde huurders in hun appartement hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf kunnen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon geluk of pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die de kans op verkeerde huurders erg kunnen verminderen. Het begint al met uw huis: welke soort huurder trekt deze aan? Welke staat van onderhoud heeft het: Een appartement dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders aan, dan een slecht onderhouden woning. Hoe wordt een woning gepresenteerd? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving zijn van groot belang bij het vinden van de goede huurders. Verder is een face-to-face treffen met huurders iets om altijd in te plannen. Een face-to-face ontmoeting vertelt u veel meer dan 100 documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, werkgeversverklaring, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tenslotte, niet onbelangrijk, moet u een “connectie” hebben met uw huurders. Een slecht voorgevoel is in de meeste gevallen een zeer goede aanwijzing voor toekomstige problemen.

Verhuur van huizen blijft aantrekkelijk

Het ziet er naar uit dat het verhuren van huizen ook in de toekomst interessant blijft. De komende jaren blijft een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. De huurprijzen zijn in deze tijd hoger dan ooit. De alternatieven voor beleggen (zoals sparen) blijven voorlopig zeer onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. De woningprijzen blijven stijgen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra winst behaald kan worden. De vraag naar huurwoningen wordt versterkt door ontwikkelingen als Airbnb. Kortom: de verwachting is dat het verhuren van huizen in de komende jaren zeer interessant blijft.

Huren blijven stijgen

Volgens Pararius (bron: Pararius) is de algemene huurprijs van een huis in de vrije sector in Nederland medio 2016 met meer dan 6% toegenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is met name de afgelopen twee jaar de huurprijs in de Randstad hard omhoog gegaan. Een huis huren in Amsterdam is nog steeds heel veel kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Rotterdam en Den Haag melden dat de huurprijzen flink zijn omhoog gegaan.

Airbnb maakt verhuur interessant

Met name appartementen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur via Airbnb. De marktvraag naar appartementen neemt toe, terwijl het aanbod stagneert. De vraag is wel wat slimmer is: verhuren via Airbnb of vastverhuren? Via Airbnbverhuur zijn meestal hogere huurprijzen te realiseren. Vooral wanneer het een woning betreft in een centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Echter, in het laagseizoen is de marktvraag aanzienlijk lager – en ontstaat mogelijk een periode leegstand. Dit kan het jaarlijkse resultaat flink verkleinen. Verder zijn toeristische huurders niet altijd ideaal voor uw huis. Zij hebben beperkt belang bij een langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten- en zijn daardoor vaak niet de meest wenselijke huurders. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb trend wel een positief effect op appartementverhuur in het algemeen.

Verhuur van een woning ook voor mij aantrekkelijk?

Is een huis verhuren wat voor u? Dat hangt er vanaf. Heeft u een bepaald vermogen dat u wenst te investeren in een appartement? Hebt u een appartement dat in trek is bij huurders – door bijvoorbeeld de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er problemen ontstaan? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van huurders en hen te helpen met een fijne huurervaring? Dan is een appartement verhuren een aantrekkelijke optie om winst te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw appartement.

https://www.verhuurmakelaar.info/